Operat szacunkowy to dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, który określa wartość danej nieruchomości, na przykład mieszkania, domu czy działki budowlanej. Jest potrzebny zawsze wtedy, gdy wartość nieruchomości trzeba udokumentować, a nie tylko oszacować na podstawie ogłoszeń. Sporządzam operat szacunkowy nieruchomości w Łodzi i w całym województwie łódzkim dla klientów prywatnych, firm oraz instytucji.
Czym jest operat szacunkowy?
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy jest sporządzoną na piśmie opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Nie zawiera wyłącznie kwoty. Rzeczoznawca opisuje w nim stan prawny i techniczny nieruchomości, charakteryzuje rynek, wskazuje czynniki wpływające na wartość i uzasadnia wybór metody oraz techniki szacowania. Dzięki temu wynik da się sprawdzić, a osoba, która się z nim nie zgadza, może wskazać konkretne założenie, które kwestionuje.
Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?
Najczęściej sporządzam operaty na potrzeby:
- kredytu lub pożyczki hipotecznej (szczegóły w zakładce: Operat do banku ),
- sprzedaży lub zakupu nieruchomości,
- działu spadku, zachowku, podziału majątku i zniesienia współwłasności,
- rozliczeń z urzędem skarbowym przy spadku lub darowiźnie,
- ustalenia odszkodowania, np. za nieruchomość przejętą pod drogę,
- aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste, ustalenia opłaty adiacenckiej lub opłaty planistycznej, nazywanej potocznie rentą planistyczną.
Kto może sporządzić operat szacunkowy?
Operat może sporządzić wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, czyli osoba z uprawnieniami zawodowymi, wpisana do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Tytuł zawodowy rzeczoznawcy majątkowego podlega ochronie prawnej.
Moje uprawnienia nr 7032 nadał Minister Infrastruktury i Budownictwa. Jestem absolwentką Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Łódzkiego, a wycenę nieruchomości studiowałam podyplomowo na Wydziale Ekonomiczno-Socjologicznym UŁ. Przygotowanie prawnicze przydaje się szczególnie przy operatach do spraw spadkowych, sądowych i podziału majątku. Wartość zależy w nich często od tego, jakie prawo jest przedmiotem wyceny: własność, udział we współwłasności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy użytkowanie wieczyste.
Więcej na temat mojego doświadczenia przeczytasz w zakładce: O mnie.
Co zawiera dokument operatu szacunkowego nieruchomości, jaki oferuję klientom z Łodzi?
Zakres operatu określają przepisy o wycenie nieruchomości. W dokumencie znajdziemy między innymi:
- określenie nieruchomości i prawa, które jest przedmiotem wyceny,
- informację o celu wyceny oraz o rodzaju określanej wartości, najczęściej rynkowej, rzadziej odtworzeniowej,
- wskazanie źródeł danych, np. księgi wieczystej, ewidencji gruntów i budynków, dokumentów planistycznych,
- opis stanu nieruchomości ustalonego podczas oględzin, w tym jej położenia i stanu technicznego,
- informację o przeznaczeniu nieruchomości wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub innych dokumentów planistycznych,
- opis lokalnego rynku nieruchomości, z którego pochodzą dane do porównań,
- informację o przyjętym podejściu, metodzie i technice wyceny wraz z obliczeniami,
- wynik wyceny z uzasadnieniem.
W operacie występuje też kilka dat: sporządzenia dokumentu, oględzin oraz daty, według których określono stan nieruchomości i ceny. Zwykle się pokrywają, ale w sprawach spadkowych i majątkowych bywa inaczej. Przy dziale spadku przyjmuje się co do zasady stan nieruchomości z chwili otwarcia spadku i ceny z chwili działu. Przy podziale majątku wspólnego małżonków Sąd Najwyższy przyjął natomiast, że liczą się stan i ceny z chwili podziału, a skład majątku ustala się na dzień ustania wspólności. Przed wyceną do takiej sprawy ustalam, na jakie daty ma zostać określona wartość. Jeśli sprawa toczy się w sądzie, rozstrzyga o tym sąd.
Jak przebiega sporządzenie operatu?
Ustalenie celu i zakresu
Ustalenia są dokonywane na podstawie adresu, rodzaju nieruchomości i celu wyceny. Wtedy podaję koszt i termin.
Dokumenty
Podstawą jest numer księgi wieczystej. Przydatne są też wypis z rejestru gruntów, budynków lub lokali, wypis i wyrys z miejscowego planu albo decyzja o warunkach zabudowy, a przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zaświadczenie ze spółdzielni. W Łodzi wypisy z ewidencji wydaje Łódzki Ośrodek Geodezji. Poza Łodzią ewidencję prowadzą starostwa powiatowe, a w miastach na prawach powiatu, np. w Piotrkowie Trybunalskim, urzędy miast. Dokumenty planistyczne wydaje gmina.
Oględziny
Sprawdzam stan techniczny, standard wykończenia, otoczenie oraz zgodność stanu faktycznego z dokumentami i wykonuję dokumentację fotograficzną.
Analiza rynku i obliczenia
Wartość ustalam na podstawie cen, za jakie rzeczywiście sprzedano nieruchomości podobne, a nie cen ofertowych.
Sporządzenie operatu
Przygotowuję operat szacunkowy nieruchomości w Łodzi zwykle w ciągu około 4 dni roboczych od oględzin.
Jak długo operat szacunkowy zachowuje aktualność?
Operat szacunkowy można wykorzystywać do celu, dla którego powstał, przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, o ile w tym czasie nie zmieniły się uwarunkowania prawne ani istotne czynniki wpływające na wartość. Po upływie tego terminu rzeczoznawca, który sporządził operat, może potwierdzić jego aktualność: umieszcza w nim klauzulę i dołącza analizę wykazującą, że takie zmiany nie nastąpiły. Operat może być wtedy wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy.
Operat szacunkowy a opracowanie lub ekspertyza
Na indywidualne życzenie klienta tworzę także opracowania i ekspertyzy, np. analizy rynku, opinie o skutkach finansowych uchwalenia lub zmiany miejscowego planu albo doradztwo przy zakupie nieruchomości. Nie są one operatem szacunkowym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, dlatego nie zastąpią go tam, gdzie operatu wymagają przepisy albo bank. Sprawdzają się natomiast wtedy, gdy wiedza o rynku jest potrzebna do podjęcia własnej decyzji.
Sporządzanie operatu szacunkowego dla klientów z Łodzi i okolic
Operaty szacunkowe i wyceny nieruchomości sporządzam na obszarze całego województwa łódzkiego, w tym w Łodzi, Tomaszowie Mazowieckim, Pabianicach, Zgierzu, Tuszynie, Andrespolu, Rąbieniu, a także w Koluszkach, Brzezinach, Nowosolnej, Rzgowie, Rogowie, Strykowie i wielu innych miejscowościach.
Operat dla lokalu mieszkalnego kosztuje u mnie od 600 zł, a dla domu od 800 zł. Stawki dla pozostałych rodzajów nieruchomości znajdą Państwo w cenniku. Aby poznać dokładny koszt i termin wykonania operatu szacunkowego dla klientów z Łodzi, zapraszam do kontaktu!