Wartość obiektu komercyjnego rzadko wynika wyłącznie z cen, za jakie sprzedano podobne budynki. Równie ważne jest to, ile nieruchomość zarabia lub może zarabiać: jakie ma umowy najmu, na jak długo je zawarto, kto ponosi koszty eksploatacji i podatek od nieruchomości oraz ile powierzchni stoi pustej. Wyceniam biura, lokale handlowe i usługowe, magazyny, hale oraz grunty inwestycyjne w Łodzi i na terenie całego województwa łódzkiego. Efektem mojej pracy jest operat szacunkowy, czyli dokument, na którym mogą oprzeć się bank, sąd, urząd skarbowy albo druga strona transakcji.

Rzeczoznawca majątkowy – kilka słów o mnie

Nazywam się Dagmara Niźnikowska-Przedpełska. Ukończyłam studia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Łódzkiego, a następnie studia podyplomowe rynek nieruchomości – wycena na Wydziale Ekonomiczno-Socjologicznym tej uczelni. Uzyskałam uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego nr 7032, nadane przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa. Od kilkunastu lat zajmuję się wyceną nieruchomości, w tym obiektów komercyjnych i inwestycyjnych. Pracuję zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, z zachowaniem bezstronności i tajemnicy zawodowej. Nieustannie poszerzam swoją wiedzę, aby świadczyć usługi na najwyższym poziomie.

Przy nieruchomościach komercyjnych wykształcenie prawnicze ma praktyczne znaczenie. Wartość takiego obiektu zależy bowiem w dużej mierze od dokumentów: treści umów najmu, służebności, użytkowania wieczystego, wpisów w dziale III i IV księgi wieczystej. Czytam je jak prawnik, zanim zacznę liczyć jak rzeczoznawca.

Więcej na mój temat przeczytasz w zakładce O mnie.

Jakie nieruchomości komercyjne wyceniam?

Wykonuję wyceny nieruchomości komercyjnych na terenie Łodzi i całego województwa łódzkiego. Moje usługi obejmują między innymi takie obiekty jak:

lokale i budynki biurowe – zarówno pojedyncze lokale, jak i całe budynki przeznaczone na działalność biurową, w tym biura w zaadaptowanych obiektach pofabrycznych,
lokale handlowe i usługowe – sklepy, punkty usługowe, lokale gastronomiczne, pasaże handlowe oraz lokale w parterach kamienic,
magazyny i hale przemysłowe – obiekty produkcyjne, logistyczne i składowe,
hotele i obiekty noclegowe – pensjonaty, aparthotele oraz budynki przeznaczone na wynajem krótkoterminowy,
nieruchomości gruntowe przeznaczone pod inwestycje komercyjne – działki pod zabudowę usługową, handlową lub przemysłową.

Łódzki rynek komercyjny jest mocno zróżnicowany, dlatego nie przenoszę wskaźników z jednego segmentu na drugi. Przy lokalu usługowym w śródmiejskiej kamienicy o wartości decydują witryna, ekspozycja i ruch pieszy. Przy biurze w dawnej fabryce liczą się standard adaptacji, parking i koszty utrzymania dużych, wysokich wnętrz. Przy hali w rejonie węzła autostrad A1 i A2 pod Strykowem znaczenie mają wysokość składowania, liczba doków i dojazd dla ciężarówek.

Jak określam wartość nieruchomości komercyjnej?

Wybór podejścia, metody i techniki wyceny należy do rzeczoznawcy, a to zaś zależy od: celu wyceny, rodzaju nieruchomości i dostępnych danych rynkowych.

Podejście porównawcze

Stosuję je wtedy, gdy na rynku lokalnym dochodziło do transakcji obiektami podobnymi do wycenianego. Tak jest najczęściej przy mniejszych lokalach usługowych i biurowych.

Podejście dochodowe

Takie podeście stosuję przy nieruchomościach, które przynoszą lub mogą przynosić dochód. Metoda inwestycyjna opiera się na dochodzie z najmu, np. przy biurowcu czy pawilonie handlowym. Metoda zysków ma zastosowanie, gdy dochód wynika z działalności prowadzonej w obiekcie, np. w hotelu. Przy stabilnym dochodzie stosuję technikę kapitalizacji prostej, a gdy dochód się zmienia, bo część umów wygasa albo obiekt jest dopiero komercjalizowany, technikę dyskontowania strumieni dochodów.

Podejście kosztowe

Służy ono do określenia wartości odtworzeniowej. Określa się ją dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, sposób użytkowania lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu, a także wtedy, gdy wymagają tego przepisy szczególne.

Wycena gruntu, Łódź – działki pod zabudowę usługową, handlową i przemysłową

Wartość działki inwestycyjnej wynika przede wszystkim z tego, co wolno na niej zbudować. Wycenę gruntu w Łodzi zaczynam więc od analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: przeznaczenia terenu, dopuszczalnej intensywności i wysokości zabudowy, udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz linii zabudowy. Tam, gdzie planu nie ma, uwzględniam decyzję o warunkach zabudowy, jeśli została wydana, a także inne dokumenty planistyczne gminy.

Co jeszcze wpływa na wartość działki?

Przy wycenie działki w Łodzi poza zapisami planistycznymi biorę pod uwagę:

dostęp do drogi publicznej,
uzbrojenie terenu i możliwość przyłączenia mediów,
kształt i wielkość działki,
obciążenia, np. linie energetyczne i związane z nimi służebności przesyłu,
położenie w strefie ochrony konserwatorskiej.

Na łódzkich terenach poprzemysłowych osobną kwestią bywa historia gruntu. Pozostałości dawnej zabudowy czy zanieczyszczenia potrafią podnieść koszt przygotowania inwestycji, a więc obniżyć wartość działki.

Nieruchomości na styku funkcji mieszkaniowej i komercyjnej

Część zleceń dotyczy obiektów, w których funkcja mieszkaniowa łączy się z usługową. Przed wyceną trzeba wtedy ustalić, która z nich przeważa w świetle dokumentów.

Wycena domu, Łódź: budynek z częścią usługową

Dom z gabinetem, warsztatem lub sklepem na parterze wymaga ustalenia, czy funkcja usługowa jest zgodna z planem miejscowym i dokumentacją budowlaną, jaką część budynku zajmuje i czy da się ją wydzielić. Od tych ustaleń zależy, czy dom wyceniam na tle rynku domów jednorodzinnych, czy jako nieruchomość mieszkalno-usługową.

Wycena mieszkania, Łódź: lokal mieszkalny wykorzystywany do działalności

Mieszkanie, w którym działa biuro, gabinet czy najem krótkoterminowy, formalnie pozostaje lokalem mieszkalnym, dopóki nie zmieniono sposobu jego użytkowania. Wycenę mieszkania w Łodzi, nawet przynoszącego dochód, zwykle odnoszę więc do rynku lokali mieszkalnych, a nie do przychodów z działalności. Inaczej jest przy kamienicy z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi na wynajem, którą jako całość często wycenia się w podejściu dochodowym.

Wyceny nieruchomości, Łódź: w jakim celu zlecają je firmy i inwestorzy?

Wycena nieruchomości komercyjnej jest niezbędna w wielu sytuacjach. Operaty szacunkowe przygotowuję między innymi na potrzeby:

kupna lub sprzedaży, gdy operat daje obu stronom wspólny punkt odniesienia w negocjacjach,
uzyskania kredytu lub finansowania inwestycji – oprócz operatu do banku określam także bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości,
postępowań sądowych i egzekucyjnych,
zniesienia współwłasności lub podziału majątku, także między wspólnikami,
ustalenia wysokości odszkodowania, np. za nieruchomość przejętą pod drogę lub za ustanowienie służebności przesyłu,
aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu,
celów podatkowych i księgowych, w tym aportu nieruchomości do spółki.

Operat szacunkowy można wykorzystać do celu, w jakim go sporządzono, przez 12 miesięcy od daty sporządzenia, o ile w tym czasie nie zmieniły się istotnie przepisy ani czynniki wpływające na wartość. Po tym okresie operat może zostać zaktualizowany porzez potwierdzenie jego aktualności, bez sporządzania nowego dokumentu od podstaw.

Dokumenty potrzebne do wyceny

Do wyceny obiektu komercyjnego potrzebne są:

numer księgi wieczystej,
wypis z rejestru gruntów, budynków lub lokali,
wypis i wyrys z miejscowego planu albo decyzja o warunkach zabudowy,
dokumentacja techniczna z rzutami i zestawieniem powierzchni.

Przy nieruchomościach na wynajem proszę dodatkowo o:

umowy najmu albo zestawienie czynszów z okresami obowiązywania umów,
informację o kosztach eksploatacji i podatku od nieruchomości,
dane o pustostanach.

Jeśli części dokumentów brakuje, ustalimy to przy pierwszej rozmowie.

Ile kosztuje wycena nieruchomości komercyjnej w Łodzi?

Wycena nieruchomości w Łodzi kosztuje u mnie od 700 zł, jeśli chodzi o lokal użytkowy. Wycena działki komercyjnej – od 800 zł. Cenę kamienicy, hali, budynku biurowego czy hotelu ustalam indywidualnie, ponieważ zależy ona od wielkości obiektu, liczby lokali, umów najmu oraz celu wyceny. Koszt zlecenia podaję bezpłatnie, po wstępnej analizie. Termin sporządzenia operatu zależy od skali obiektu; przy standardowych zleceniach jest to kilka dni roboczych od oględzin, a przy większych nieruchomościach ustalam go indywidualnie.

Sprawdź cennik!

Wycena nieruchomości Łódź i województwo łódzkie – obszar działania

Poza Łodzią wykonuję wyceny nieruchomości w całym województwie łódzkim, m.in. w:

Zlecenia przyjmuję od przedsiębiorców, inwestorów, instytucji finansowych i publicznych oraz kancelarii prawnych.

Aby poznać koszt i termin wyceny nieruchomości w Łodzi zrealizowanej za moim pośrednictwem, serdecznie zapraszam do kontaktu! Z przyjemnością udzielę szczegółowych informacji.

Wycena nieruchomości komercyjnej w Łodzi i woj. łódzkim